Vorige maand publiceerde ik voor het eerst sinds lange tijd weer een Blog. Zoals ik al aankondigde, zal ik blijven bloggen, maar nu binnen de contouren van Aveco de Bondt. Om voort te borduren op mijn vorige blog, zal ik de komende serie blogs wijden aan een reeks spraakmakende projecten van Aveco de Bondt. Hoe vertalen die kernwaarden: ondernemend, sociaal en pragmatisch zich in projecten? Daar kan ik maar op één manier achter komen: op projectbezoek gaan!
Op nog geen tien minuten afstand van mijn huis bevindt zich Het Paleiskwartier. Een groot en complex project. De ontwikkelingen van deze inmiddels volwaardige, hippe wijk heb ik vanaf de beginfase kunnen volgen.
Om deze complexiteit te begrijpen, moeten we dus 20 jaar terug duiken in de tijd. Dat brengt ons bij Michiel Buiting, Senior Adviseur Gebiedsontwikkeling bij Aveco de Bondt. Michiel vertelt dat hij betrokken raakte bij het project Paleiskwartier toen men besloten had het tweede gedeelte, vanaf de Hugo de Grootlaan, uit te breiden. “Dat was in het jaar 2000. Een deel van de industrieterreinen was net aangekocht en de ontwikkelingen werden in gang gezet. Een grootschalige gebiedsontwikkeling waar ik als projectmanager voor werd gevraagd”, vertelt Michiel vol passie.
“Het is een uniek en succesvol project in meerdere opzichten.” Continuïteit is hier één van de geheimen van, stelt Michiel. Hier heeft stedenbouwkundig bureau, BDP Khandekar, vanaf het begin af aan een belangrijke rol in gespeeld. Zij hebben de ontwerplijnen strak gehouden. Het resultaat is magnifiek. Een wijk met een uniforme uitstraling met opzichzelfstaande, gedurfde ingenieuze architectuur en publieke ruimte. De tweede sleutel tot succes kan volgens Michiel gevonden worden in de unieke samenwerking. Kenmerkend voor het Paleiskwartier is de publiek private samenwerking. De gemeente Den Bosch is hierin aandeelhouder en krijgt daardoor een hele andere rol. De projectontwikkelaar is medeontwikkelaar en dus medeverantwoordelijk voor de resultaten. Dit zorgt voor betrokkenheid, slagkracht en wederzijds vertrouwen. De continuïteit is ook terug te zien in de samenwerking. Meerdere belangrijke personen zijn al langere tijd betrokken. Dit maakt de communicatie transparant en eerlijk. “Het is geven en nemen, om uiteindelijk samen tot één resultaat te komen”, zegt Michiel.
Een uniek item is de implementatie van een WKO-systeem voor de hele wijk. In 2000 was een lokaal energiesysteem niet gebruikelijk. Het bijzondere van de wijkaanpak was het gebruiken van de balans tussen kantoren en woningen voor warmte en kou. “Zo hebben woningen meer warmte nodig dan kantoren en kantoren meer kou. De juiste balans tussen kou en warmte is essentieel om het systeem optimaal te laten werken”, legt Michiel uit. Alle bebouwing in de wijk wordt ook aan dit systeem gekoppeld, zodat ook op dit vlak uniformiteit wordt gevormd.
Beide essentieel in het projectmanagement van het Paleiskwartier. Michiel: “Daarom ging ik binnen Aveco de Bondt op zoek naar een collega om mee te sparren en de werkzaamheden grotendeels over te hevelen. Martijn Rombouts, projectmanager Gebiedsontwikkeling, bleek de aangewezen persoon.” Samen verzorgen ze sinds twee jaar de coördinatie en afstemming van alle grondgebonden activiteiten, zowel tijdens de voorbereiding als de uitvoering van de verschillende bodem, Bouw en Infra gerelateerde werkzaamheden, alsmede het WKO-systeem. Martijn is sinds twee jaar verantwoordelijk voor de uitvoering en nodigde me uit voor een… projectbezoek!
Vlak voor het uitbreken van de Corona-crisis, breng ik een bezoek aan het Paleiskwartier. Martijn neemt me mee op een uitgebreide rondleiding over het terrein. We eindigen onze ronde in de keet, waar ik de mannen van uitvoerende partij KWS (wegenbouwer), Ronnie Adriaens en projectmanager Ronald Klep, ontmoet. Aangezien ik benieuwd ben naar hun ervaringen met het project ga ik met ze in gesprek.
Ronnie, uitvoerder bij KWS, is al 18 jaar betrokken bij het project. Hij kent alle ins- en outs en vertelt uitvoerig over de verschillende periodes die het project doorlopen heeft. “Ik ben al lange tijd betrokken bij het project. Dat was in de tijd dat er nog volop met RAW-bestekken gewerkt werd en het Paleiskwartier nog een industriegebied was.” Wat dit project volgens Ronnie uniek maakt? “Sinds 2015 kent het project een goede doorloop, weliswaar gefaseerd. Zelfs tijdens de crisis was er ontwikkeling. Daarnaast is het prachtig om te zien hoe het gebied een omslag heeft gemaakt van een oude industriële site naar een hoogwaardig woon-, werk- & recreatiegebied.” Ronald Klep is inmiddels aangeschoven bij het gesprek. “Ik ben heel blij met Ronnie. Een langlopend project als deze kent veel geschiedenis en archiefwerk. Het is dan fijn om Ronnie te hebben die van alles op de hoogte is." Ronald vertelt vervolgens wat Het Paleiskwartier zo’n uniek project maakt.
“Allereerst de Publiek-Private samenwerking, een samenwerkingsconstructie die destijds nog in de kinderschoenen stond. De positie van KWS als wegenbouwer is hierin uniek”, aldus Ronald. “Normaal gesproken zijn we een andere constructie gewend en opereren we als nevenaannemer. In dit project gaat dat net wat anders. Hier worden we meer als onderaannemer benaderd. Als wegenbouwer kijk je breder, naar de raakvlakken om het werk (dus de gebouwen) heen. Hierbij wordt er rekening gehouden met alle stakeholders van het project, om de veiligheid te handhaven en een mooi resultaat te leveren. Bij de bouw van een appartementencomplex, hotel of onderneming dienen we daarentegen met name rekening te houden met de verhuurder. Dit vraagt een andere manier van communicatie en werkaanpak. De manier van communicatie verschilt daarnaast per gebouw, aangezien in dit project elk gebouw een afzonderlijke verantwoordelijke heeft, vrij complex dus”, concludeert Ronald.
Martijn en ik sluiten ons projectbezoek af bij de keet. We nemen afscheid van de mannen van KWS en kijken nog één keer naar de wijk die voor ons uittorent. Het is een mooi gevarieerd werk. Van speeltuinen, waterpartijen en bruggen tot pleinen, woningen en ondernemingen – Het Paleiskwartier heeft het allemaal.
Die vind je allemaal terug in dit project. Ondernemerschap en pragmatiek zijn terug te vinden in de bijzondere (PPS-)constructie en innovatieve elementen (WKO-systemen) binnen het project. De sociale component hoef ik niet uit te leggen, de gastvrijheid waarmee ik ontvangen en rondgeleid werd, spreken voor zich. Ook de onderlinge communicatie tussen de verschillende partijen verdient een prijs. Martijn weet het mooi in één slotzin te formuleren: “Het project Paleiskwartier is een prachtproject. Daarnaast straalt het gebruik van hoogwaardige elementen kwaliteit van leven uit en creëert Het Paleiskwartier een échte meerwaarde voor de stad Den Bosch”.